Untätigkeit des Verwalters

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Oft klagen Wohnungseigentümer, dass der Verwalter nichts tut. Auf die Frage, was er denn tun sollte, kommen Antworten wie "Er soll dafür sorgen, dass das Bellen des Nachbarhundes aufhört.", "Er soll endlich den Beschluss X aus dem Vorjahr umsetzen" oder "Er lädt nicht rechtzeitig zu Versammlungen ein."

Wenn ich dann frage, ob dies überhaupt die Aufgabe des Verwalters ist, ernte ich oft Unverständnis. "Der Verwalter ist dafür verantwortlich.", das ist die Auffassung der meisten. Ob dies so richtig ist, weiß ich nicht. Im Laufe des Gesprächs wird jedoch deutlich, dass die klagenden Eigentümer hierzu nicht in ihre Teilungserklärung oder in die Beschlüsse geschaut haben. Sie erwarten es einfach.

Kein Wunder, dass ein Verwalter an derartigen Vorstellungen nur scheitern kann. Er hat einen Vertrag, in dem seine Aufgaben beschrieben sind. Ein Teil davon stammt aus dem WEG selbst, der andere Teil sind die Zusatzaufgaben. Das sind grob die Aufgaben, die ein Verwalter zu erfüllen hat. Nicht mehr und auch nicht weniger.

So muss geklärt werden, ob der bellende Hund einem Miteigentümer gehört oder einem Mieter. Hieraus ergeben sich unterschiedliche Vorgehensweisen zur Durchsetzung der Hausordnung für einen Verwalter.

Die Hinderungsgründe für die Nicht-Durchsetzung des Beschlusses X könnten beim Verwalter z.B. durch Anruf eines Miteigentümers erfragt werden. Möglicherweise verlangt der Ausführende jetzt einen höheren Preis als der, der im Beschluss verankert ist. Dann darf der Verwalter diesen nicht ausführen, ohne gegen den Beschluss X der Eigentümergemeinschaft zu verstoßen.

Und was die rechtzeitige Einladung zur Eigentümerversammlung angeht, so stellt sich die Frage, ob ein solcher Zeitpunkt überhaupt vertraglich vereinbart wurde.

Durch ihre Beschlüsse haben die Wohnungseigentümer entschieden, was sie wollen. Und sie haben auch den Verwaltervertrag mit gestaltet. Den Erwartungen und Wünschen einzelner Miteigentümer hat der Verwalter nicht nachzukommen.

"Passivität des Verwalters" thematisierte Herrn Rechtsanwaltes Rolf Marchlowitz am 04.10.2011 im Rahmen eines Vortrages, den die Gruppe AHA! Diese Wohnungseigentümer veranstaltete.

26.09.2011 - Dieter Walinski

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