Entlastung kostet 5 Wohnungseigentümer EUR 3.000,00
Einer Mitarbeiterin der WEG-Verwaltung unterlief ein Buchungsfehler. Statt einen Betrag von zweimal EUR 1.500 zu addieren, wurde einmal ein Betrag von EUR 1.500,00 und einmal von EUR -1.500,00 zusammengezogen. Während im zweiten Fall
ein Ergebnis von EUR 0,00 zu Stande kam, ergab sich im ersten Fall ein Ergebnis von EUR 3.000,00. Und dieser Betrag fehlte dann dem Konto der Wohnungseigentümer und diesen wollten die Wohnungs- eigentümer von der WEG-Verwaltung zurückhaben und klagten. Sowohl die Jahresabrechnung 2009 als auch die Entlastung der WEG-Verwaltung für ihre „gesamte Tätigkeit während und für das Wirtschaftsjahr 2009“ genehmigte die Wohnungseigen- tümergemeinschaft in ihrer Eigentümerversammlung im Folgejahr.
Dieser Buchungsfehler wurde jedoch erst in 2014 festgestellt.
Das Gericht stellte fest, dass die Entlastung der WEG-Verwaltung wirksam war.
Auf Grund dieser Tatsachen konnte das angerufen Landgericht Krefeld (Urteil vom 03.05.2017 - Aktenzeichen: 7 O 20/16) nur feststellen, dass die Klägerin (die Wohnungseigentümer- gemeinschaft) keinen Anspruch auf Zahlung des Betrages von EUR 3.000,00 hat.
Wir kennen doch alle, wie der Beschlusspunkt „Entlastung“ in der Praxis durchgeführt wird. Schnell, weil „Formsache“ – haben wir doch schon immer so gemacht, aber kaum jemand kennt die Bedeutung und den Umfang dieses Beschlusses.
Unser Tipp:
Stimmen Sie auf Ihrer Eigentümerversammlung pauschal mit „NEIN“. Verzichten Sie nicht freiwillig auf ihre Rechte. Und Sie brauchen Ihre Entscheidung auch nicht gegenüber den anderen Eigentümer zu begründen. Lassen Sie sich lieber von den anderen Eigentümern erklären, was den eine „Entlastung“ ist. Erklären Sie es den anderen nicht, sondern fragen Sie, ob jemand von den Eigentümern, die von Ihnen eine Erklärung fordern, das obige Gerichtsurteil kennt.
Ergänzende Informationen:
Die WEG-Verwaltung hat zwar ein Recht, dass über diesen Tagesordnungspunkt abgestimmt wird, aber nicht, dass die Verwaltung entlastet wird.
Die Zeiten sind vorbei, in denen die Entlastung wie laut dem OLG Düsseldorf (19.08.1996 AZ: 3 Wx 584/94) einen reinen Vertrauensbeweis darstellt.
Auch eine Regelung im Leistungsverzeichnis des Verwaltervertrages im Teil B) Pflichten der Wohnungseigentümer unter dem Punkt Eigentümerversammlung und Entlastung „Mit der Anerkennung der jeweiligen Jahresabrechnung entlasten die Wohnungseigentümer die Verwaltung für ihre Tätigkeiten im entsprechenden Verwaltungszeitraum“ ist unseres Erachtens hinfällig. Eine solche Formulierung beschneidet die Grund- oder Kernkompetenz der Wohnungseigentümer. Das WEG-Gesetz kann nicht durch eine vertragliche Vereinbarung in einem Verwaltervertrag vereinbart werden.
10.02.2018 – Dieter Walinski